物流地产、城市服务，房企开拓新蓝海
日期：2022-02-25
近年来，在“房住不炒”的长期政策定位下，各地限购限售政策频出，加之很多房地产企业受到负债承压、利润率降低以及杠杆率下降等影响，房企不得不面临一个核心问题——销售增速开始放缓，房地产销售或将触碰“天花板”。
在此背景下，有先见之明的房企悄然开始对传统业务进行调整和改革，与此同时，积极拥抱与房、地相关的“蓝海”业务。其中，物流地产、物业服务（特别是城市物业服务）以及大健康、文旅等成为热门领域。不过，在业内看来，房地产企业和物业企业（简称“物企”）布局其他行业并非易事，面临盈利及运营方面的相关挑战。
抢滩下一个风口，房企跨界布局物流地产
当下，越来越多的房企瞄准物流地产，将其作为一大增长点。10月18日，远洋资本有限公司联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。据悉，远洋集团在大物流领域布局已久。截至2021年6月，远洋物流共管理42个项目，覆盖17个城市，在管面积320万平方米。
10月12日，凯德集团发布公告称，凯德投资旗下的凯德中国信托（即“CLCT”）拟以16.834亿元向非关联第三方收购一个物流资产包。该资产包包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。这意味着凯德中国信托首次进军中国物流市场。
而万科是房企进军物流地产的先行者之一，早在2014年，万科就涉足了物流地产。据万科2021年半年度报告披露，今年上半年，万科物流管理项目（含非并表项目）的营业收入为13.4亿元，同比增长64%。
根据中指院的监测，物流地产运营商持续加大现代物流地产布局，积极利用基金、REITs等金融工具掘金物流地产市场，行业呈现“一超多强”竞争格局。其中较为主流的模式是房企主导运营，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产。
就物流地产的发展前景来看，来自中指院的一份研究报告指出，其一，物流行业的快速发展及中高标准仓储的不足，为物流地产提供了广阔发展机遇；其二，物流地产盈利模式不只是一次性出售收益，还可以通过管理服务获取长期的经营及其他增值收益，据调查，一线城市物流地产需求旺盛，投资回报率普遍高于可比商办类持有物业。
城市服务成为物业企业竞逐新赛道
事实上，不仅房企在布局“新蓝海”，与房地产开发息息相关的物业行业也在开辟新赛道。
当前，一些房地产开发企业的市场预期面临挑战，其旗下的部分物企被母公司委以“战术求生”的重任。在此背景下，不少物企除了发力规模扩张外，也在业务模式创新以及寻找新增长点方面不断探索。其中，一大现象是，物企的业务边界正进一步拓展，从住宅物业、商业物业转向城市公共服务这一新赛道。
在10月22日、23日举办的万科业务交流会上，万物云CEO朱保全重点强调了城市服务板块万物云城。据悉，去年10月，万科物业正式推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城，并计划在3年内落地100个城市服务项目。一年过去，万物云城已布局40个城市，并有望提前完成“3年百城”计划。
头部物企率先入局的还有碧桂园服务。碧桂园服务近年来从社区服务向城市综合一体化服务延伸，发展城市公共服务、城市资源经营、城市数字治理三大核心业务。根据中指物业研究院统计数据，截至2021年6月30日，碧桂园服务的城市服务业务已覆盖超150个城市。
远洋服务也在加紧布局城市服务业务。10月19日，远洋服务与霸州市人民政府签署战略合作协议。依托各自优势资源积极推进双方在智慧城市运维管理、智慧能源空间物联网管理和智慧数字产业经济业务、公共事务服务、城市设施运维管理等相关领域的业务合作。
来自中指物业研究院的一份报告指出，未来，随着越来越多物企进入城市服务这一领域，城市服务的边界会进一步延伸，逐步成为物业服务企业竞争的全新猎场。
跨界布局的机遇与挑战
对于房企和物企来说，之所以多元布局，寻求新的业务增长点，其原因在于，传统业务或将触碰到“天花板”，有先见之明的企业随之开始拥抱与房、地相关的“蓝海”业务，而物流地产、物业服务（特别是城市物业服务）同大健康、文旅等一道成为热门领域。
这些积极的市场参与者，除了紧贴政策导向而为之外，更重要的是它们也想抓住巨大的“蓝海”市场早早开展布局。以物流地产为例，来自世邦魏理仕发布的研究报告显示，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，自2016年起的历年调查中首次排名第一。
城市服务方面，据红杉资本预测，到2035年城市服务市场规模逾2万亿。尽管某些欠发达地区城市服务项目的市场化进度较为缓慢，但已经无法阻止城市服务项目一体化的必然趋势。
业内人士指出，中国整体经济发展已从地产时代转变为产业时代，这意味着，产业时代地产商需要从物理空间的开发，转变到内容的打造，即从开发到运营的转变。
“物流地产和城市物业服务等领域都是当前房企、物企所关注的，是时代发展的趋势所在，必然会带来业务方面的一些变化。而在具体的盈利模式方面，各大企业仍在探索中；此外，在运营管理方面，也必然考验企业的专业度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。
而对于城市物业服务，也有业内人士认为，现阶段其具有高门槛、高投资和低产出的特点，并不适合绝大部分物企去试水。江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟表示，就像小区物业服务一样，城市服务在满足物的功能需求时，还要具备物的使用行为管理能力，这需要强制管控。此外，服务是细分客群的深度满足，精耕细作才是城市物业服务的未来。